Bankene har skjerpet konkurransen om boliglånskundene, noe som de siste ukene har ført til stadig gunstigere betingelser på lån med flytende rente. Også fastrentelånene begynner å komme etter. Storebrand tilbyr 3-års binding til 1,59 %, 5-års binding til 1,69 %, 10-års binding til 1,99 % og 20-års binding til 2,39 %. Lånet forutsetter en belåningsgrad innenfor 70 % av boligens verdi. For medlemmer av fagforbund slik som Akademikerne, er det mulig å få enda lavere fastrentelån. Danske Bank tilbyr medlemmene fastrentelån med 10-års binding for 1,88 %.
Årsaken til de lave rentene er den dårlige økonomiske utviklingen, kombinert med utsiktene for lav økonomisk vekst i årene fremover. Det påvirker markedsrentene for obligasjoner og rentepapirer med lang løpetid, som benyttes av bankene til å finansiere fastrentelånene de tilbyr. Når bankene tilbyr lave fastrentelån i årevis fremover, er dette en indikasjon på at bankene tror økonomien kommer til å ligge på dagens nivå lenge.
Dyrt å gå ut av avtale
De som allerede har bundet renten sin, risikerer å ligge på omtrent 3 % for et lån med 10-års binding. For å komme seg ut av avtalen med banken, må disse betale en kompensasjon for å avslutte avtalen – en såkalt overkurs. De som allerede sitter med fastrentelån, vil komme like dårlig ut av det enten de lar lånet løpe ut perioden, eller bryter avtalen med banken og betaler overkursen. Det har dermed ingen hensikt å forsøke gå ut av avtalen.
Bankene tilbyr nå flytende renter på rundt 1,55 % til 1,60 % til ordinære kunder, og fra 1,30 % for medlemmer av organisasjoner. At bankene tilbyr binding av renten til 1,99 % betyr at bankene forventer at rentene i snitt kommer til å ligge under dette nivået. Differansen kan sees på som en forsikring mot at renten skulle stige ytterligere. For at renten kan endre seg raskt det er noe alle har blitt klar over de siste månedene. Ved årets inngang lå mange lån med 2,60 % i rente eller høyere.
Tall fra SSB viser at svært få velger å binde renten. Per i dag har bare 7,7 % av landets husstander valgt fastrentelån. Bare 1,4 % hadde bundet renten over 5 år. Parallelt med dette er mange sårbare for renteøkning. Tall fra Finanstilsynet viser at en av fem låntakere under 35 år har lån som tilsvarer fem ganger inntekten. I tillegg opplyser 12 % av alle boliglånskunder at de ikke tåler en renteøkning på mer enn 1 %. I følge en undersøkelse utført av Sparebank 1, betyr det at 300 000 boliglånskunder kan få problemer. Dersom dette stemmer, burde samtlige av disse ha bundet lånerentene sine.
Uenige eksperter
Ekspertene er uenige om hvorfor så få velger fastrentelån. Noen mener det skyldes misforståelser og feilinformasjon, mens andre mener det skyldes dårlige erfaringer for flere år tilbake. For historisk har det lønt seg å velge flytende rente fremfor fastrente. Det betyr imidlertid ikke at det også blir slik fremover. Tidligere har fastrentelån betydd tapte penger. Nå mener ekspertene at den flytende renten ikke kan synke stort lavere, slik at det er begrenset hva man kan tape på å velge et fastrentelån. I 2013 var det mulig å velge et fastrentelån med 5-års bindingstid for 4,2 %,samtidig som renten på flytende lån var omtrent den samme. I 2013 var det få eller ingen som trodde renten skulle gå ned med over 2 % i 2017, men nettopp det skjedde. I 2020 er fastrentelån med 5-års bindingstid på 1,69 %. At den flytende renten skal gå ned ytterligere 2 % er svært usannsynlig, selv om det skulle blitt innført negativ styringsrente. For markedsrentene som bankene må betale for sine lån ligger over styringsrentene, og bankene vil alltid legge på en margin på mellom 1 % til 1,5 %.
Som allerede nevnt, er det dyrt å bryte en avtale om fastrentelån. Bankene vil kreve en kompensasjon, en såkalt overkurs, som tilsvarer fortjenesten de hadde forventet på lånet. Overkursen du betaler dersom du bryter avtalen, kan du imidlertid trekke av på skatten. Enkelte banker tilbyr også en såkalt underkurs, som er en kompensasjon dersom du avslutter et fastrentelån og rentene har gått opp etter at du inngikk avtalen. Hos noen banker kan du avslutte et lån med underkurs og få beløpet betalt, mens har klausul om at det må skyldes dødsfall eller samlivsbrudd.
Åpenbare fordeler med flytende rente
Fordelene med flytende rente er åpenbare. Først og fremst styres landets flytende rente som en forsikring mot dårligere tider. Norges Bank styrer etter et inflasjonsmål, som settes opp dersom det går bra med landet, og settes ned dersom det går dårlig. Dersom norske bedrifter gjør det dårlig, fører det til lønnsreduksjon eller oppsigelser. I slike tilfeller vil Norges Bank sette ned renten, slik at de som er rammet får en drahjelp. Person som arbeider i bransjer som er utsatte for svingninger, bør ha en flytende rente. Fastrentelån passer best for personer med stabil jobb og et høyt lån.
En annen stor fordel med flytende rente, er at det for de fleste vil være enkelt å få avdragsfrihet og betalingsutsettelser – i tilfelle det skjer ting med privatøkonomien som gjør det nødvendig. De kan eksempelvis være ekstra utgifter i en periode, eller en midlertidig inntektsreduksjon. Et fastrentelån betyr derimot faste terminbeløp, noe som kan gjøre det vanskeligere å få avdragsfrihet – eventuelt at du må betale en overkurs. Avdragsfrihet bør avtales før man inngår et fastrentelån.
Noen velger en kombinert løsning, hvor de deler lånet i to og har en del med flytende rente og en del med fast rente. For mange kan det være en god løsning, men man bør imidlertid se over hva banken tar i gebyrer. Enkelte banker belaster slike løsninger med det dobbelte av gebyrer, både for etableringen og så løpende for hver enkelt termin. I tillegg krever noen banker høyere gebyrer for inngåelse av fastrentelån, her er det opp til hver enkelt å forhandle med banken.
En annen stor ulempe med fastrentelån, er at man er bundet til banken man inngår avtalen med. Mange banker krever i tillegg at du benytter dem som hovedbank, men det er ikke sikkert banken er like konkurransedyktig på andre bank- og forsikringsprodukter. Har du derimot flytende rente, kan du enkelt flytte over lånet til en bank som gir deg bedre betingelser – når som helst.
Forutsigbarhet og andre fordeler
Den største fordelen med fastrentelån, er forutsigbarhet. Hvor høy renteøkning tåler du? 2%, 5 % eller 8 %? Grensen går et sted for de fleste. Selv om hele banknæringen tror rentene skal forbli lave i uoverskuelig fremtid, finnes det ingen garanti for at det blir fasiten. Et lån på 4 millioner som får en rente på 6 % kan bli vanskelig å håndtere for mange. Da hadde det lønt seg å velge fastrente til 1,99 % isteden. Økonomene anbefaler at man ser familiens økonomi opp mot lånet. For hva skjer om det kommer en ekstra munn som skal mettes, et ønske om å gå ned til halv stilling eller hva om man mister jobben? Det kan bli vanskelig for de fleste med en rente på 6 %. Ved å binde renten fryses en vesentlig del av utgiftene i familiens økonomi. Ved at de forblir faste, blir det enklere å planlegge og kanskje dermed enklere å spare et fast beløp.
Risikoen for å gå på en smell og tape penger ved å binde seg til et fastrentelån, er mye lavere nå som renten er så lav. Norges Bank har varslet at de ikke ønsker å innføre negativ rente, den flytende renten får dermed ikke gått under 0 %. Selv om den skulle gått til -0,25 % vil den flytende markedsrenten for boliglån sannsynligvis uansett ikke komme under 1,3 %. Dermed er det lite å tape ved å gå inn på et fastrentelån. Det er selvfølgelig kjedelig å betale en fastrente på 1,99 % når man kunne hatt en flytende på 1,30 % men for et lån med en alminnelig størrelse, er tapet i kroner likevel begrenset. Den flytende renten skal antakelig også øke, slik at det totale tapet blir mindre.
En annen fordel med fastrentelån, er at ved inngåelsen kan man sammenligne med alle banker og dermed se hvilke betingelse man får f.eks. for 10 år. Ved flytende rente ser man ikke dette, siden renten går opp og ned hos de forskjellige bankene.
En av mytene rundt fastrentelån, er at mange tror man ikke kan kjøpe seg ny bolig. Det stemmer ikke, siden banken vil la deg beholde fastrentelånet som det er over på den nye boligen ved salg og kjøp av bolig – med mindre man kjøper en bolig med en vesentlig lavere verdi.
Ved fastrentelån trenger man ikke ta høyde for en uventet renteoppgang. Det kan føre til at man kan låne mer og kjøpe det man har lyst på, siden man vet rentekostnaden og dermed ikke trenger å tenke på at man må tåle en renteøkning på opptil 5 %. Med fastrentelån slipper man slike bekymringer, og trenger heller ikke bygge opp en buffer i tilfelle renteoppgang.
